Financer sa résidence principale
L’acquisition d’une résidence principale est souvent le premier investissement immobilier que réalisent les ménages français.
Les motivations qui poussent devenir propriétaire de son logement sont multiples :
- constituer un patrimoine et épargner
- préparer sa retraite, car au terme du crédit la charge financière liée la résidence principale disparaît ; le pouvoir d’achat la retraite sera alors préservé, alors que le niveau de revenu du ménage sera plus faible
- profiter d’une fiscalité avantageuse : exonération d’impôt sur la plus value, et défiscalisation des intérêts d’emprunts dans une certaine limite
- protéger sa famille : le crédit immobilier est un formidable outil de prévoyance familiale, pour le conjoint et les enfants. En effet, l’assurance de prêt permet de supprimer ou de diminuer la charge de remboursement en cas de décès, invalidité et incapacité totale de travail. Cette protection n’existe pas dans le cadre d’une location, ou il faut quoi qu’il arrive payer un loyer.
Que ce soit pour un appartement ou une maison, les solutions de financement immobilier s’envisagent différemment selon les situations suivantes :
Neuf ou ancien :
Acheter dans le neuf implique un délai de construction et donc de mise disposition du bien.
Les différents contrats qui régissent la vente de bien immobilier neuf – vente en VEFA, contrat de construction de maison individuelle, ou encore contrat d’architecte – prévoient tous des appels de fonds en fonction de l’avancement des travaux.
La difficulté pour la majorité des acquéreurs est donc de cumuler des charges financières pour la résidence principale actuelle et future.
La solution du différé d’amortissement permet de ne payer que les intérêts intercalaires, c'est- -dire des intérêts calculés uniquement sur les capitaux débloqués, sans amortir de capital.
Si cette charge reste trop lourde, il faut alors envisager un différé total, amortissement et intérêts. Seule l’assurance emprunteur sera payer.
Ces solutions peuvent aussi être utilisées pour l’achat d’immobilier ancien rénover, si le bien n’est pas habitable immédiatement ou si la durée des travaux est longue.
Pour l’ancien sans travaux, le bien est disponible et peut être occupé immédiatement après l’achat. Le remboursement du prêt immobilier intervient sans délai.
Première acquisition ou achat/revente
Les primo accédants peuvent bénéficier de prêts aidés :
- le prêt 0% : le montant varie en fonction du nombre de personne dans le ménage, et la durée de remboursement en fonction des revenus et de la zone d’habitation
- le prêt employeur - 1% patronal -, et le pass travaux
L’accès ces prêts diminue le coût global du financement.
Cependant, ces prêts sont généralement sur des durées d’amortissement réduites, et le cumul des différentes mensualités peut faire dépasser le taux d’endettement maximum autorisé.
Pour résoudre ce problème, il faut rechercher un prêt immobilier avec lissage de mensualité, encore appelé, prêt paliers. L’objectif est de limiter le cumul des mensualités en modulant l’échéance du prêt principal en fonction des échéances des prêts aidés, comme le montre l’exemple ci-dessous.
Mensualités | ||||
|
| |||
Prêt taux 0% | Prêt principal avec lissage de mensualité |
| ||
1% patronal / pass travaux |
| durée du financement | ||
Le prêt paliers peut parfois être utilisé si d’autres emprunts existent – prêt voiture par exemple - et que les emprunteurs n’ont pas la possibilité de les rembourser par anticipation.
Achat / Revente
Il est fréquent d’acheter une nouvelle résidence principale avant d’avoir revendu l’ancienne, soit parce qu’un délai est nécessaire avant que la nouvelle soit disponible (VEFA, construction, travaux), soit parce que l’achat ne pouvait attendre (mobilité géographique rapide, opportunité d’achat, coup de cœur).
Dans ces situations, un prêt relais s’impose : l’objectif est de disposer immédiatement de tout ou partie (généralement 70%) de l’apport qui sera disponible après la revente.
Très souvent, le plan de financement retenu par les banques prévoit :
- le maintien de l’éventuel prêt en cours sur le bien revendre
- un prêt relais pour l’apport personnel venir
- un prêt principal long terme pour la nouvelle acquisition
Afin d’éviter une situation de surendettement temporaire, un différé partiel ou total est envisagé sur les deux nouveaux prêts.
La plus value que doit apporter un courtier en prêt immobilier, passe bien entendu par la recherche du meilleur taux, mais aussi par le meilleur conseil sur le montage financier.
Les garanties demandées pour les financements immobiliers peuvent être différentes selon la nature du bien.
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