Financer son investissement locatif
Propriétaire ou non de sa résidence principale, les objectifs de l’investissement immobilier locatif sont multiples :
- constituer un patrimoine et épargner
- préparer sa retraite, et obtenir des revenus complémentaires afin de préserver son pouvoir d’achat la retraite
- défiscaliser en utilisant le dispositif fiscal le plus adapté sa situation : loi Robien, loi Borloo, Monument Historique, loi Malraux, ZRR, LMP ou LMNP
- protéger sa famille : le crédit immobilier est un véritable outil de prévoyance familiale, pour le conjoint et les enfants. En effet, l’assurance de prêt permet de supprimer ou de diminuer la charge de remboursement en cas de décès, invalidité et incapacité totale de travail. Les loyers constituent alors une source de revenu disponible complémentaire.
L’effet levier de l’endettement est un formidable outil pour développer son patrimoine.
Le financement porte souvent sur 100% ou 110% de l’investissement.
Les intérêts d’emprunts étant déductibles du revenu foncier, le coût financier du crédit est diminué d’autant plus que la taux marginal d’imposition de l’investisseur est élevé.
La durée de ces prêts est fonction de la capacité d’endettement de l’investisseur, mais aussi de sa capacité d’épargne. En effet, l’investisseur ne participe qu’en partie au remboursement du prêt ; il est aidé par les loyers perçus, ainsi que par l’éventuel gain fiscal réalisé.
On distingue deux types de prêts :
- prêt immobilier amortissable :
L’emprunteur rembourse tous les mois une part du capital emprunté, ainsi que les intérêts et les assurances de prêt.
- prêt immobilier in fine :
Souvent utilisé dans une démarche d’optimisation fiscale, le principe du prêt in fine est de rembourser en une seule fois le capital emprunté, au terme choisi pour le financement – 7 ans, 10 ans, 15 ans…
L’emprunteur paiera uniquement des intérêts, d’un montant identique tous les ans (sauf taux variable), pendant toute la durée du crédit.
L’objectif est de diminuer au maximum, et sur une longue durée le montant du revenu foncier imposable, et de réaliser ainsi une économie d’impôts.
En complément des garanties classiques et pour sécuriser le remboursement du prêt terme, les banques et établissement de crédit exigent qu’une épargne soit constituée en parallèle au financement. Le plus souvent cette capitalisation s’effectue dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, nanti au profit de l’établissement prêteur. Le nantissement du contrat ne permet pas l’investisseur de disposer du capital constitué sans l’autorisation du prêteur, et nécessite même son accord pour effectuer des arbitrages sur la sélection de fonds initiale.
Les supports d’investissement et le montant du capital initial font l’objet de discussion avec les établissement prêteurs.
En général, il est demandé un versement initial équivalent au minimum 30% du capital emprunté. L’allocation d’actif sur le contrat d’assurance-vie devra être empreinte de prudence.
Prêt amortissable ou prêt in fine, l’investisseur devra souscrire une assurance emprunteur, limitée le plus souvent une couverture décès invalidité totale. Toutefois, si le prêt in fine est adossé un capital largement supérieur au capital emprunté (entre 120 et 150%), l’assurance peut ne pas être indispensable.
La recherche du meilleur taux de crédit pour financer son investissement immobilier participe la rentabilité de l’investissement immobilier, mais le choix du type de crédit et l’optimisation fiscale et patrimoniale sont aussi importantes.
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